共享辦公從“虛熱”走向理性 眾多企業探索多元創收的可能

一、企業運營壓力加大，共享辦公領域交易規模萎縮

隨著新興科技的普及和商業模式的演進，共享經濟的概念已成為當今商業活動的熱門話題之一。共享辦公作為共享經濟的一部分已經在許多城市興起，并得到了許多創業者、小微企業和自由職業者的認可和青睞。

根據觀研報告網發布的《中國共享辦公行業發展趨勢研究與投資前景分析報告（2023-2030年）》顯示，共享辦公也被稱為“聯合辦公”（Co-Working Space），指的是共享工作空間的一種商業模式。它提供了一個開放式的辦公環境，讓個人和小型團隊可以在同一個空間內共同工作。共享辦公的空間通常配備了必要的辦公設備和設施，如桌子、椅子、光線、網絡、打印機、投影儀等，可供使用者靈活地選擇和利用。

根據國家信息中心在今年5月發布的數據，2022年，我國共享經濟市場交易規模約為38320億元，同比增長3.9%。其中，共享辦公領域市場交易規模同比下降37.7%至132億元，是共享經濟市場七大領域中萎縮最為嚴重的領域，最高峰的2019年，其市場交易規模達到了227億元。國家信息中心在報告中指出，共享辦公領域交易規模萎縮的原因是不少市場主體在疫情期間退出，導致平臺企業面臨巨大的運營壓力。

2021-2022年我國共享經濟發展概況

二、共享辦公空間成本低廉、資源共享，是初創公司的首選

1、租金成本持續上揚，共享辦公空間成本平均便宜40%

近年來，在國際高通脹的背景下，有些國家通脹率達到9%以上，直接導致對全球經濟增長有重要貢獻的小型和初創企業的生產、運營成本不斷上升。與此同時，隨著經濟的發展和城市化進程的加速，優秀的寫字樓空間不足，但企業對環保、靈活、有設計感的辦公空間需求不減，推動商業房地產的租金成本不斷攀升，這部分企業很有可能難再承擔心儀區域的商業空間租金，因此擴張能力受限。

據調研顯示，2019至2022年間，盡管發生疫情擾亂，但得益于那些尋求創新的公司，如金融科技、生命科學和電信行業的公司對辦公空間的新需求，全球主要城市的優質辦公租金均有所增長。以上海中心大廈為例，疫情以來出租率不降反升，表現出了極強的韌性，2022年辦公出租率達到80%，商業租賃約為98%。2021年，大廈商業全年整體營收分別比2019年和2020年增長40%和49%。租金成本上揚對中小型企業影響尤為巨大，在許多城市，租金上漲已傳導至傳統市中心商務區之外的次級地段，這也使得一些中小企業不得不遷至更為偏遠的區域、或品質較次的樓宇辦公。

資料來源：第一太平戴維斯、觀研天下整理

而正在興起的共享辦公空間作為一種創新的工作模式是解決此類問題的有效方案之一，不僅能夠顯著減少租金費用、提供共享基礎設施的機會，還可以靈活的擴展和縮減空間選項。為了比較共享辦公與傳統優質辦公室的成本，第一太平戴維斯研究部調研了全球16個主要市場中10人規模企業的成本差異，研究發現，雖然不同市場之間差異較大，共享辦公空間成本還是平均便宜40%。

資料來源：第一太平戴維斯、Workthere、觀研天下整理

2、共享辦公空間有助于促進本地跨社區及行業內的合作

除了租金低廉，共享辦公空間還為創業者們提供了一個廣闊的社交平臺，促進本地跨社區及行業內的合作，具體體現在以下幾個方面：

共享辦公空間如何促進創業者之間交流與合作

資料來源：觀研天下數據中心整理

德國factory berlin柏林創意工場這個項目就是一個很好的例子，說明了公共和私營部門的資金打造該類社區的成功實踐。一般而言，柏林辦公場所的平均月租為每人每月200歐元。而初創企業入駐創意工場，只需要支付每人每月50歐元的的會員費，即可享受創意工場提供的各類資源，例如辦公位、茶水間以及公用的用于測試產品應用的各類移動終端，如平板電腦等。這意味著他們只需為自己需要且負擔得起的空間付費，而不必為冗長的租約或高昂的前期費用所累。

三、褪去熱潮后的共享辦公行業走向如何

1、從一片大好到跌落神壇，行業面臨洗牌危機

近年來，在共享經濟大潮下，中國共享辦公行業呈現爆發式增長，各類運營商加速跑馬圈地。尤其是2013至2015年，國家號召“大眾創業，萬眾創新”，發布了許多創業扶持政策，許多人看到且抓住了時代機遇，無數創業公司紛紛踏至而來。這一時期，除了像優客工場、氪空間這樣的共享辦公項目出現，知名國際共享辦公巨頭WeWork也在次年挺進中國，還有阿里、騰訊、萬科、SOHO等大公司紛紛入局共享辦公行業，一時間，共享辦公賽道遭遇資本追捧，呈爆發之勢，2015年也被稱為共享辦公的元年。此后，行業投資熱度直線上升，行業飛速發展，企業數量從50家發展到了2300家。

好景不長，經過四年的發展，國內共享辦公逐漸不復從前。2018年下半年一級市場降溫，共享辦公行業的融資規模逐漸收縮。2019年WeWork的首次公開募股以失敗告終，更是給行業澆了一盤冷水，隨后加之疫情突襲和遠程辦公的沖擊，共享辦公行業可謂一夜跌落神壇，行業面臨洗牌危機。而近日，曾被譽為“中國版WeWork”的共享辦公龍頭企業——優客工場，突然間消失得無影無蹤。這一消息也讓無數租戶措手不及，引發了業界對共享辦公未來發展的深刻思考。

2、主營業務難以支撐，共享辦公另尋生機

為什么共享辦公會跌落神壇？一方面，盲目擴張導致風險擴大。共享辦公在初期階段為了迅速擴大市場份額，往往采取激進的擴張策略，燒錢換用戶。這種策略在一段時間內確實能夠取得一定的效果，但是隨著競爭的加劇和資金的消耗，企業往往陷入資金鏈斷裂、擴張失控等困境，這使得共享辦公企業面臨巨大的經營壓力，難以持續發展；另一方面，共享辦公的定價策略也是一個重要的問題。這些打著共享口號的辦公空間，其實并不便宜，最直接的體現在租金上，基本上一個工位的價格在1500元/月。換句話說，假設一個20人規模的公司，一個月的租金就要3萬塊，這并不比整租一塊辦公場地便宜，并且人數越少單個工位的費用還要更高，兩人間的工位或許要去到1900元/月。而除了辦公室外，會議室也是一筆額外的開銷，小的會議室一小時的費用在100元，大點的200元/小時，更別提遇上周一會議室預約高峰期，還可能和別的公司時間相撞。這種尷尬的境地使得共享辦公只能依賴初創公司，而初創公司的穩定性不高，也給共享辦公行業披上一層不確定的面紗。

共享辦公空間的單個工位價格

資料來源：觀研天下數據中心整理

注：價格僅供參考，實際價格按照門店標準

在主營業務難以支撐公司發展的情況下，眾多共享辦公企業不再局限于空間租賃、寫字樓資產管理業務，也在其他業務板塊探索多元創收的可能。如BEEPLUS旗下不少產業中心被選取為拍攝場地；優客工場涉足長租公寓行業，與華貿集團、華僑城集團以及遠洋集團聯手，并持續發力數字化領域；寰圖為上海西南商城項目提供全流程的委托管理服務；WeWork獨家代理東方體育大廈項目等等。

另外，拓展一些新的線上業務，來尋找新的增長點也成了眾多共享辦公企業的選擇之一。例如優客工場就推出一系列關于中小企業經營管理的公益課程，通過線上渠道調集了一批消毒液、洗手液、紙杯等生活、辦公用品供會員采購。除了優客工場，氪空間也整合旗下資源，推出了財稅、管理、親子等多種直播課程，并聯合相關企業推出租房優惠、健身課堂、蔬菜配送等生活便利服務。納什空間向企業客戶提供了遠程辦公平臺云桌面、云儲存、云資源等免費資源。

觀研天下分析師觀點：雖然近兩年來看，共享辦公行業暴露出了許多問題，包括資金鏈斷裂、擴張失控、定價不合理等，這些問題導致了共享辦公行業的整體發展放緩，甚至出現了一些企業的退出。然而，這并不意味著共享辦公沒有未來，作為共享經濟重要組成部分，行業發展前景向好。2022年國務院發布《“十四五”數字經濟發展規劃》，明確提出要加快推動數字產業化發展，培育新業態新模式，擴大協同辦公覆蓋面，在生活服務領域中深化共享經濟應用。

四、企業發展重心從一線城市向新一級甚至是二線城市轉移的趨勢明顯

長久以來，共享辦公空間主要集中在一線城市，尤其是北京、上海、深圳和廣州等大城市，這些城市的經濟發達，創業氛圍濃厚，政策環境良好，因此吸引了大量的初創企業和中小微企業。數據顯示，2018年中國頭部品牌共享辦公空間主要分布地域TOP3為北京、廣東和上海。

進入2023年，以深圳、上海、廣州為代表的一線城市依然是企業布局的重點城市，但北京的優勢地位已經明顯被深圳替代，2023年H1深圳新開項目貢獻占比為18.18%，位居城市首位。

資料來源：觀點指數、觀研天下整理

對比2018年新開項目城市分布可以發現，今年上半年新開項目在城市選擇上分布更廣，同時一線城市關注度有所下滑，上半年一線城市新開項目數貢獻占比下滑至45.45%。而以珠海、南京、武漢等為代表的新一線及二線城市重視度提升，企業發展重心從一線城市向新一級甚至是二線城市轉移的趨勢明顯。這一變化主要源于以下幾個方面：1）市場拓展需求：一線城市的市場競爭激烈，共享辦公企業的增長空間逐漸飽和。為了尋求新的增長點，擴大市場份額，共享辦公企業開始將目光投向新一線和二線城市，這些城市經濟發展迅速，創業氛圍逐漸濃厚，具有較大的市場潛力；2）成本考慮：雖然一線城市的經濟發展水平高，但是其寫字樓租金、人力成本等也相對較高。相比之下，新一線和二線城市的租金和人力成本較低，能夠降低企業的運營成本，同時，這些城市還提供了更多的政策支持和優惠，吸引企業投資發展；3）人才吸引：新一線和二線城市擁有豐富的人才資源，尤其是一些新興產業和領域的人才。共享辦公企業通過在這些城市布局，可以更好地吸引和挖掘優秀人才，滿足企業的用人需求；4）多元化發展：共享辦公企業在一線城市的發展已經相對成熟，為了尋求新的發展機遇和挑戰，開始將業務拓展到新一線和二線城市。通過在不同城市打造多樣化的共享辦公空間，提供特色化的服務，滿足不同企業和團隊的需求。

觀研天下分析師觀點：近年來，數字化轉型已經成為企業的大勢所趨，在此背景下，共享辦公行業將進入一個全新的發展階段，這個階段將更加注重智能化、流程化和多元化服務。同時，共享辦公行業也將更加注重用戶體驗和服務質量，以滿足不斷變化的市場需求。（LZC）